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重庆出台进一步加强房地产市场调控的政策坚持调控目标不动摇 力度不放松

发布时间:2018-6-30 浏览次数:95

   一、背景依据


  重庆市人民政府办公厅印发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》),出台措施加强房地产调控,坚持调控目标不动摇、力度不放松。从出台《通知》的背景依据来看:首先,是为了认真落实党中央“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,对标对表贯彻落实党的十九大精神和国务院关于房地产市场调控工作的决策部署。其次,是为了贯彻住房城乡建设部《进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(建房〔2018〕49号)的精神以及住房城乡建设部近期约谈有关城市的要求。再次,是为了贯彻市委“着力稳定房地产市场,综合精准施策,促进平稳健康发展”和市政府“实施房地产市场系统调控和超前调控”要求,针对房价上涨预期较强,投机炒作之风有所抬头等实际情况,实施系统调控和超前调控。出台本《通知》,也是重庆在5月15日出台《关于开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展的通知》严管市场秩序的基础上再次“出手”,调控房地产市场。一则加强系统调控、一则整治市场秩序,既着眼于短期、又兼顾长远,前后两份文件相得益彰,有利于促进重庆房地产市场健康发展。


  二、目标任务


  出台《通知》就是要落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,要努力满足刚需、支撑改善需求、遏制投机炒房,规范市场秩序,防止大起大落,促进房地产市场平稳健康发展。


  三、主要内容


  《通知》明确八项措施,涵盖了落实责任、土地、金融、定价引导、规划引导、发展租赁住房等调控措施,是一次系统调控,政策措施实,有别于一般“打补丁式”的调控举措。


  政策措施一:建立区县政府和市级部门房地产市场调控工作责任制,进一步落实调控责任。房地产调控是一项系统工作,需要多部门联动配合,更需要区县政府大力推进和实施。本《通知》与以往调控政策相比最鲜明的一个特点,就是同步印发了《遏制炒房维护房地产市场平稳健康相关职责分工方案》,明确区县政府和市级部门的主要职责,要求坚持调控目标不动摇、力度不放松,实现市区联动、各部门联合调控、联合惩戒,形成齐抓共管的良好局面。要求区县政府落实房地产调控主体责任、促进供需平衡、保持房价基本稳定等10项责任;明确了国土房管、建设、规划、工商、价格、公安、税务等10个市级部门的37项主要职责,落实部门属事责任,严格督促,对工作不力、房地产市场波动大、未能实现调控效果的区县,坚决约谈、问责。落实地方政府和市级部门的工作责任,有利于形成调控合力,有利于更加深入地落实分类调控、系统调控和超前调控,有利于实现稳房价等调控目标。


  政策措施二:努力增加商品住房有效供给,促进供需平衡。房地产市场受市场经济规律影响,显著的特征就体现在供求关系上,供需平衡则市场稳。因此,稳市场的关键就在于增加有效供给,促进供需平衡。《通知》从长期、中期、短期,提出了增加供给的系统举措。首先,从长期看,要加快编制主城区2018年至2022年住房发展规划,合理确定住房及用地供应规模、结构、时序,引导相关资源合理配置,目的是要改善住房长期供求关系。其次,从中期看,将进一步有序实施年度土地供应计划,加快主城区住房用地供应,保证土地供应的稳定。商品住房形成上市往往有半年以上的周期,因此保持中长期的土地供应平衡,是促进住房供需平衡的关键。再次,从短期看,要督促加快开工建设,要求加大土地出让合同履约监管力度,对所有已出让住宅用地实行全覆盖清理、清单式管理,督促房地产开发企业按合同约定的期限及规模开发建设和上市供应商品住房。对违约的项目,严格征收开工竣工违约金。构成闲置土地,满1年未动工开发的,严格征收土地闲置费;满2年未动工开发的,依法收回国有建设用地使用权。同时,加快商品住房预售办理,增加商品住房有效供给。供求关系是影响房价和预期的关键因素,促进供需平衡是调控房地产市场的治本之策,以上三项举措将明显改善供求关系,促进市场平稳。


  事实上,今年以来,重庆的住房供应量已明显增加。1-5月,主城区商品住房新开工面积同比增长151.7%;主城区出让住宅用地7589亩、同比增长87.8%;1-6月中旬,主城区新建商品住房上市1411万平方米、同比增长59%。


  政策措施三:明确支撑刚性居住需求与坚决遏制投机炒房并举。在商品住房市场供应比较稳定的情况下,投机炒房需求增加会对刚需形成挤出效应,会让刚需购房变得困难。《通知》是抓住了问题的实质:支撑刚需也是遏制炒房,遏制炒房也是支撑刚需,两方面并举会让调控的效力倍增。


  支撑刚需有五大举措:一是增加普通商品住房及其用地供应,新供应住宅用地中普通商品住房用地供应比例不低于70%,新建商品住房要提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例,解决支撑刚需的供应结构问题。二是加强个人住房贷款管理,实施好差别化住房信贷政策,引导金融机构在个人住房贷款的额度、利率方面优先满足首套刚性居住需求。三是公积金优先保障职工家庭首套住房贷款需求,继续暂停第二套以上购房贷款,严禁开发企业拒绝购房人使用住房公积金贷款。四是对购买二手住房且属于家庭首套房的个人住房贷款需求给予合理支撑。五是开发企业要签订诚信销售承诺书,在办理预售许可后10日内一次性公开公平公正销售全部房源,支撑首套刚需客户优先选房,不得预留“关系房源”“内部房源”,不得按购房付款方式安排选房顺序。


  遏制投机炒房有实招:一是落实区县政府、市级相关单位遏制炒房、维护房地产市场稳定相关责任,共同遏制炒房行为。二是不给炒房者贷款。对已经拥有两套住房且相应购房贷款均未结清的居民家庭,继续暂停发放个人住房贷款;对不能提供一年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。三是人民银行重庆营管部、重庆银监局和市国土房管局要联合开展个人贷款违规用于购房专项治理,严禁为购房者提供“首付贷”或场外配资,防范个人消费性贷款(含以房抵押贷款、网络贷款)、个人经营性贷款、信用卡透支等个人贷款资金违规进入房地产市场。四是严格实行主城区新购买新建商品住房和二手住房限售政策,取得《不动产权证书》满两年后才能上市交易。五是严格审查开发企业开发贷款资格,审慎发放开发贷款。


  政策措施四:运用大数据和智能化手段,完善房地产市场调控。由于以往智能化监管手段不足,市场的一些乱象不易发现,监管往往滞后被动。《通知》提出运用大数据和智能化手段,既有利于加强监管、规范市场秩序,又有利于调控。一是建设房地产市场智能化服务监管平台,实现商品房销售项目认购、网签备案和预售资金入账的全流程监管。运用智能化平台,有三个好处:首先,将认购纳入了网签管理,实现了网上适时监管,防止任意更改认购;其次,实现了网签合同即备案,缩短了从认购到签正式合同暨网签的时间;第三,实现定金和首付款等预售资金在签订认购协议和合同前进入专用监管账户。因此,有利于防止捂盘惜售、一房二卖、炒房号等违法违规行为,有利于杜绝预售资金到账不及时等问题,有利于防范交易风险。二是运用大数据加强房地产市场形势分析,探索商品住房价格分区统计及监测试点,完善房价、地价联动机制。该条政策是实施系统调控、精准调控的重要基础措施。三是完善主城区商品住房预售项目备案价格市、区两级会商机制,在主城区继续实施商品住房备案价格引导,以市场为导向,以成本为基础,综合考虑楼面地价、建安成本等因素,制定商品住房预售项目备案价格规则,引导房地产开发企业合理确定商品住房价格,防止房价大起大落。


  政策措施五:优化主城区规划布局,引导住房和人口合理分布。重庆受地形限制,属于多组团发展的城市,在城市发展规划中提出了21个聚居区。城市发展的规律就是不断向新的聚居区拓展、形成新的城市组团,城市功能、公共设施配套、产业和人口将逐步向新组团聚集。《通知》明确了三方面工作。一是充分发挥规划布局、土地供应等政策引导,做好主城区土地出让和配套设施建设。二是遵循轨道交通引领城市发展、城市规划引领土地配置的原则。大力疏解主城核心区的非核心功能,疏缓核心区房地产供求关系,引导产业和人口向主城核心区以外的中心组团发展。三是加快各中心组团教育、医疗、交通、大型购物中心等公共设施建设,促进职住平衡。


  政策措施六:大力培育和发展住房租赁市场,提高住房保障力度。党的十九大报告提出:建立租购并举的住房制度。住房租赁体现在两个方面:一是发展住房租赁市场。加快制定培育和发展住房租赁市场的支撑政策。构建稳定的住房租赁关系,保持租期和租金的稳定。提高住房租赁管理服务水平,提供住房租赁服务便利,让承租人住得安心、放心、舒心。引进和支撑发展专业化、机构化住房租赁企业,尽快形成多主体供给。加强住房租赁市场监管,规范住房租赁行为。二是实施公租房保障。逐步完善住房租赁配套公共服务,加大公租房保障力度,切实满足住房困难的城镇居民、无住房的大中专毕业生、本市进城务工和外地来渝就业人员等“三类群体”租赁住房需求。对城镇低收入住房困难家庭,通过实物配租和租赁补贴相结合的方式予以应保尽保。


  政策措施七:强调深入开展专项整治,维护房地产市场良好秩序。这是在市国土房管局《关于开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展的通知》(渝国土房管〔2018〕282号)文件的基础上,再次强调开展专项整治工作,有几个方面的新举措:一是从市政府层面要求区县政府组织本地各部门联动开展房地产市场秩序专项整治工作,严查严管房地产领域违法违规行为,切实规范商品房蓄客、销售和中介行为;二是要求强化部门联合执法,严肃查处、公开曝光一批炒卖房号、收取“茶水费”等违法违规典型案件。三是市公安局和市国土房管局要联合开展房地产领域违法犯罪专项整治行动。可见这次专项治理方面的规定,更加强调了区县和各部门职责,更加细化了专项整治的内容,突出了防炒作、防炒房等内容。


  按照渝国土房管〔2018〕282号文件、实施专项整治工作一个多月来,已对9家开发企业采取了暂停网签等行政限制措施,约谈开发企业和中介机构20家,处理并曝光造谣传谣、收取“茶水费”“指标费”的中介机构6家,相应门店被停业整顿,违规中介人员被纳入失信“黑名单”,形成了有力震慑。


  政策举措八:加强宣传引导和市场预期管理,营造良好舆论氛围。《通知》明确要加强房地产相关政策宣传和解读,正面引导舆论,及时消除群众疑虑。在工作责任分工中也进一步明确了区县政府和网信、公安、房管等部门要严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、造谣传谣制造恐慌、组织“炒房团”炒房等行为,净化舆论环境,稳定市场预期。


  综合来看,在房价总体稳定、上涨预期升温的情况下,重庆市委市政府就快速反应、果断决策,及时出台《通知》,强调坚持调控目标不动摇、力度不放松,用加强调控与严厉整治市场双管齐下的方式,遏制炒房、引导市场合理预期,促进房地产市场平稳健康发展。充分体现了高度的政治站位,体现了牢固树立“四个意识”,体现了坚定落实党中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和贯彻国务院关于房地产市场调控部署的决心。相信本次文件的出台,能有力遏制炒房、引导市场合理预期、净化市场环境,促进重庆房地产市场健康发展。

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